Un propriétaire peut expulser un locataire dans l’Illinois pour diverses raisons. Avant d’entamer le procès d’expulsion, cependant, le propriétaire doit d’abord mettre fin à la location. Le propriétaire le fait généralement en donnant au locataire un avis écrit, comme l’exige la loi. Si le locataire ne se conforme pas à l’avis écrit, alors le propriétaire peut déposer une poursuite d’expulsion auprès du tribunal (cette poursuite est aussi parfois appelée poursuite pour entrée et détention forcées).
Différents types d’avis et de procédures seront nécessaires pour différentes situations. Cet article explique les règles et procédures que les propriétaires doivent suivre lorsqu’ils expulsent un locataire ou mettent fin à une location dans l’Illinois.
Avis de résiliation avec motif
Un propriétaire doit avoir une raison légale, ou un motif, pour faire déménager un locataire d’un logement locatif avant la fin de la durée de la location. Il peut y avoir plusieurs raisons potentielles pour qu’un propriétaire mette fin à une location avant terme. Les raisons les plus courantes sont liées au non-paiement du loyer par le locataire ou à la violation du bail ou du contrat de location. Le propriétaire peut également mettre fin à une location de manière anticipée si le locataire a consommé ou vendu de la drogue dans le logement. Différents avis sont nécessaires pour ces différentes situations.
- Avis de cinq jours pour payer le loyer : si un locataire ne paie pas le loyer à l’échéance, le propriétaire peut donner au locataire un avis de cinq jours. Cet avis informera le locataire que s’il ne paie pas le loyer en totalité dans les cinq jours, alors le propriétaire mettra fin à la location et entamera une procédure d’expulsion contre le locataire (voir 735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-209).
- Avis de dix jours pour quitter les lieux : Si un locataire viole une partie du bail ou du contrat de location, le propriétaire peut donner au locataire un avis de dix jours pour quitter les lieux. Cet avis indique que le locataire a dix jours pour quitter l’unité de location parce qu’il a violé le bail. Le propriétaire n’a pas besoin de donner au locataire le temps de corriger la violation. Si le locataire ne déménage pas de l’unité locative dans les dix jours, alors le propriétaire peut mettre fin à la location et déposer un procès d’expulsion auprès du tribunal (voir 735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-210).
- Avis de départ inconditionnel : Un propriétaire peut également expulser un locataire qui utilise, possède ou vend des drogues illégales ou des substances contrôlées dans les locaux de l’unité locative. Dans ce cas, le propriétaire doit donner au locataire un avis de départ inconditionnel de cinq jours. Cet avis informe le locataire qu’il a cinq jours pour quitter le logement. Si le locataire ne déménage pas à la fin de la période de cinq jours, alors le propriétaire peut mettre fin à la location et déposer un procès d’expulsion contre le locataire (voir 740 Ill. Comp. Stat. § 40/11).
Avis de résiliation sans motif
Si un propriétaire n’a pas de motif pour mettre fin à une location, alors le propriétaire doit attendre la fin de la durée du bail avant d’attendre que le locataire déménage. Dans certains cas, le propriétaire peut tout de même devoir donner un avis au locataire.
Contrat de location au mois
Si un propriétaire souhaite résilier un contrat de location au mois ou un bail, il devra donner un avis de 30 jours au locataire. Cet avis informera le locataire que la location expirera à la fin des 30 jours et que le locataire doit déménager de l’unité de location à ce moment-là (voir 740 Ill. Comp. Stat. § 5/9-207). Illinois Notice Requirements to Terminate a Month-to-Month Tenancy a plus d’informations.
Bail à durée déterminée
Si un locataire a un bail ou un contrat de location qui est pour une durée déterminée, comme six mois ou un an, et que le propriétaire veut que le locataire déménage mais n’a pas de motif, alors le propriétaire devra attendre la fin de la location avant de faire quoi que ce soit. Le bail ou le contrat de location peut exiger que le propriétaire donne au locataire un avis écrit de déménagement à la fin de la période de location. Toutefois, si le bail ou le contrat de location ne l’exige pas, le propriétaire n’a pas besoin de donner au locataire un avis de déménagement. Le propriétaire peut s’attendre à ce que le locataire déménage à la fin du terme, à moins que le locataire ait indiqué son désir de rester.
Défenses contre l’expulsion du locataire
Un locataire a toujours la possibilité de lutter contre l’expulsion, même si le propriétaire pense que la poursuite d’expulsion est justifiée. Si un locataire souhaite effectivement se défendre contre l’expulsion, alors le propriétaire doit s’attendre à ce que le procès prenne plus de temps que la normale. Le locataire peut avoir une défense valable, comme le fait que le propriétaire a commis des erreurs de procédure pendant l’expulsion (par exemple, en ne signifiant pas correctement un avis ou en n’attendant pas assez longtemps avant d’intenter la poursuite pour expulsion) ou le fait que le propriétaire n’a pas entretenu l’unité locative conformément à la loi. Pour plus d’informations sur les défenses des locataires, voir Défenses des locataires contre les avis d’expulsion dans l’Illinois.
L’expulsion du locataire
Il est illégal pour un propriétaire d’essayer de forcer un locataire à déménager d’une unité de location. Même si le propriétaire a gain de cause dans le procès d’expulsion, la seule personne autorisée à renvoyer le locataire est un shérif ou un gendarme. Procédures d’expulsion illégales dans l’Illinois a plus d’informations sur ce sujet.
Après que le locataire ait déménagé de l’unité de location, le propriétaire pourrait trouver des biens personnels que le locataire a laissé derrière lui. Si l’unité de location se trouve dans les limites de la ville de Chicago, le propriétaire doit stocker les biens personnels pendant sept jours. Si le locataire ne réclame pas le bien dans les sept jours, le propriétaire peut en disposer (voir City of Chicago Residential Landlord and Tenant Ordinance § 5-12-130). Pour les biens abandonnés dans un endroit autre que la ville de Chicago, le propriétaire doit prendre des mesures raisonnables pour informer le locataire de l’existence du bien et lui donner un délai raisonnable pour réclamer le bien avant que le propriétaire ne s’en débarrasse. Handling a Tenant les biens abandonnés d’un locataire dans l’Illinois a plus d’informations sur ce sujet.
Raison d’être des règles
Les propriétaires doivent soigneusement suivre toutes les règles et procédures requises par la loi de l’Illinois lors de l’expulsion d’un locataire. Dans le cas contraire, l’expulsion peut ne pas être valide. Bien que ces règles et procédures puissent sembler contraignantes pour le propriétaire, elles sont là pour une raison. Les expulsions se produisent souvent très rapidement, le résultat final étant que le locataire a perdu son logement. Les règles permettent de s’assurer que l’expulsion est justifiée et que le locataire dispose de suffisamment de temps pour trouver un nouvel endroit où vivre.
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