Quando Colette Barss ha venduto la sua casa di Seaside questa primavera, la sua nuova casa nella zona est di Garrison era rimasta sul mercato per circa 190 giorni. Ha finito per comprarla per circa 60.000 dollari sotto il prezzo richiesto.
Oggi, questo sarebbe estremamente improbabile.
Il prezzo degli immobili è salito in tutto il paese dopo la pandemia, e la California non è immune. In tutto lo stato, i prezzi delle case sono aumentati di quasi il 20% e la Costa Centrale, un mercato immobiliare ristretto per cominciare, è stato spremuto ancora di più con prezzi in media del 25%.
I residenti più ricchi di San Francisco, San Jose e persino Los Angeles stanno inondando i mercati da Redding alla Central Valley, colpendo ogni sobborgo nel mezzo.
Fuggendo dal soffocante rifugio-in-luogo portato dalla pandemia e recentemente dotato della capacità di lavorare da casa, gli agenti immobiliari dicono che i loro clienti stanno cercando piani più grandi, lotti e accesso all’aria aperta. Una percentuale maggiore del normale sta comprando proprietà d’investimento che possono servire come casa per le vacanze, o anche come residenza primaria, nel caso in cui decidano di fare il trasloco.
Gli agenti immobiliari dicono che i loro clienti sono pronti a contrattare ferocemente per una casa, anche arrivando al di sopra del prezzo richiesto con un’offerta in contanti – che è spesso resa possibile dalla vendita di case in regioni costose in uscita.
Mentre questo sta portando ad un afflusso di proprietari terrieri più ricchi, sta prezzando gli affittuari locali – potenziali acquirenti di case – fuori dal mercato, dicono gli esperti.
‘È controintuitivo’
Barss ha venduto la sua casa in “profonda quarantena”. Hanno messo la casa sul mercato poco prima degli ordini di rifugio sul posto e poi è rimasta “intatta” per 30 giorni, dato che agli agenti immobiliari è stato impedito di tenere case aperte. Una volta che gli ordini revocati, però, Barss ha detto che ha venduto entro due mesi.
“È stato davvero stressante, credo”, ha detto Barss. “Sotheby’s aveva queste procedure in atto …sulla disinfezione. Avevano questo piccolo kit in casa nostra con Lysol e salviette disinfettanti, e l’agente immobiliare disinfettava sempre tutto. Mi ha fatto sentire meglio riguardo a tutto questo.”
La parte più difficile, ha detto Barss, vivere nella sua casa mentre veniva mostrata. Dove poteva andare quando i potenziali acquirenti si presentavano?
“Ho solo guidato in giro”, ha detto. “Dove potevi andare quando c’era il rifugio sul posto?”
Ancora, la pandemia ha spronato acquirenti e venditori. In tutti gli Stati Uniti, le vendite e i prezzi delle case, dalle nuove costruzioni ai condomini, sono aumentati dall’inizio della chiusura.
In alcuni mercati, i nuovi annunci durano ore, se il prezzo è giusto.
Un comunicato dell’U.S. Census Bureau e del Department of Housing and Urban Development ha mostrato che il numero di case di nuova costruzione vendute a livello nazionale è stato del 41,5% più alto in ottobre rispetto allo scorso anno, anche se è sceso leggermente rispetto a settembre.
Le attuali statistiche di vendita e di prezzo compilate dalla California Association of Realtors (CAR) mostrano che i prezzi delle case in tutto lo stato in ottobre sono aumentati di più del 17% rispetto allo stesso periodo di un anno fa, e il prezzo medio di vendita è più di 700.000 dollari.
L’offerta è la più bassa degli ultimi anni, dice il rapporto della CAR. Le case californiane passano in media solo dieci giorni sul mercato.
I dati della CAR mostrano che la Costa Centrale ha sperimentato il più grande aumento dei prezzi in California, con prezzi in aumento in media del 25% da un anno all’altro.
I dati forniti dalla Monterey Coast Realty e dalla Carmel Realty Company lo confermano. Anche se i prezzi sono più alti nelle parti già ricche della penisola, le società immobiliari hanno riferito che il terzo trimestre del 2020 è stato uno dei trimestri più frequentati nella storia del loro mercato.
L’agente immobiliare internazionale Juliette (Jette) Ferguson ha aiutato Barss nella vendita e nell’acquisto di entrambe le sue case. Ha detto che ha visto questa bolla iniziare in primavera, subito dopo la chiusura delle restrizioni sulle proiezioni delle case.
Ferguson ha detto che nella sua esperienza, gli acquirenti tendono a firmare contratti per una media di $ 50.000 oltre a chiedere case nella gamma $ 600-$ 800.000. Cerca di aiutarli a prendere le migliori decisioni possibili in base alla sua comprensione del mercato immobiliare, ma è stata un po’ ostacolata dalla forza del mercato.
“Era controintuitivo”, ha detto Ferguson. “Non mi aspettavo che COVID facesse aumentare il mercato. I tassi d’interesse sono bassi…e ci sono tutti i segni che dovrebbe scendere, ma è ancora fermo e in crescita.
“È sempre una loro scelta, ma io sono schietto e dirò se lo farei o no in questo momento…ma ho paura di dirlo a questo punto”, ha detto. “
Affollamento e COVID-19
La Contea di Monterey era già molto tirata, con alti prezzi delle case, abbondanti terreni agricoli e una mancanza di nuovo sviluppo che affollava troppe persone in troppo poche case.
Tra il 2006 e il 2018, il reddito familiare mediano in California è cresciuto del 6,4%, ma il reddito reale medio per il 20% più basso delle famiglie è sceso del 5,3%. Durante lo stesso periodo di tempo, il costo degli alloggi è aumentato di oltre l’8% dal 2017.
Questo ha portato a un aumento delle case che si riempiono di generazioni di membri della famiglia.
Basandosi sui dati 2011-2015 del Healthy Communities Data and Indicators Project, il California Department of Public Health ha scoperto che in California, l’8.2% delle famiglie sono considerate sovraffollate, il che, secondo i funzionari sanitari, può portare a un rischio maggiore di COVID-19 tra gli occupanti.
La contea è rimasta classificata come purple tier – la classificazione della California per un tasso di casi di sette diagnosi al giorno per 100.000 persone, il tasso più alto – da quando gli ordini di rifugio sul posto sono stati annunciati a marzo.
Nella contea di Monterey, il tasso di famiglie sovraffollate è del 12,7% e le famiglie latinoamericane in California sono quelle che hanno più probabilità di essere sovraffollate, al 20,1%. Al contrario, solo l’1,7% delle famiglie bianche sono sovraffollate.
Nella contea di Monterey, circa il 75% delle persone con diagnosi di COVID-19 sono latini o ispanici, secondo i dati sanitari della contea.
Secondo una scheda informativa del 2015 dei ricercatori della San Diego State University e del Center for Immigrant Integration della University of Southern California, si stima che il 18%, o poco meno di 9.000, delle 49.000 persone che vivono a East Salinas siano immigrati senza documenti.
I ricercatori stimano che solo circa il 23% degli immigrati senza documenti abbia un’assicurazione sanitaria, rispetto al 63% della popolazione nata negli Stati Uniti, esclusi gli immigrati documentati. Come tali, potrebbero essere meno propensi ad approfittare dell’assistenza sanitaria disponibile.
Un’analisi del 2019 dei dati del Census Bureau da parte del California Budget and Policy Center ha trovato una disuguaglianza economica a livello statale, con il risultato che milioni di persone non possono permettersi le bollette di base. Quella disuguaglianza economica è cresciuta da quando gran parte degli Stati Uniti si è volontariamente chiusa per arginare la diffusione del virus. Come tale, lo stato e varie contee hanno posto moratorie sugli sfratti per mancato pagamento dell’affitto, protezioni che scadranno a gennaio.
Questo, dice il direttore della Monterey Bay Economic Partnership (MBEP) Housing Matt Huerta, potrebbe essere un disastro per le persone in situazioni già tenui.
“Ci sono dati nazionali che stanno uscendo che dicono che milioni di persone sono preoccupate per la loro capacità di pagare l’affitto il mese prossimo”, ha detto Huerta. “Vedremo prove aneddotiche l’anno prossimo. Non sappiamo quante persone sono indietro con l’affitto, ma queste protezioni statali si esauriscono alla fine di gennaio.
“Sarà fondamentale che lo stato svolga un ruolo per intervenire a favore dei residenti più vulnerabili della nostra comunità, in modo da non esacerbare l’emergenza sanitaria con una marea di sfratti”, ha detto.
La senatrice dello Stato della California Anna Caballero (D-Salinas) ha lanciato in primavera il Neighborhood Homes Act (S.B. 1385) che sperava potesse aiutare a creare più abitazioni nella zona senza invadere terreni agricoli essenziali.
“Questa pandemia sta devastando la comunità dei lavoratori agricoli latini a causa della mancanza di alloggi a prezzi accessibili, e la gente è costretta a raddoppiare e triplicare perché ci vogliono più salariati per potersi permettere gli affitti in questo momento”, ha detto Caballero.
“È spaventoso”, ha detto Caballero. “La linea di fondo è che ciò di cui abbiamo disperatamente bisogno sono unità abitative che la gente possa permettersi e che funzionino effettivamente nella comunità.”
Il progetto di legge della Caballero avrebbe trasformato i grandi magazzini sottoperformanti o vuoti – come K-Mart o Toys ‘R Us – in condomini o appartamenti. Lei sperava che questo approccio avrebbe creato nuovi alloggi percorribili a piedi, mantenendo bassi i gas serra e trasformando gli orrori vacanti in una manna per la comunità.
Un simile sviluppo ha già avuto luogo nella zona di Creekbridge a Salinas, dove un negozio di alimentari Safeway è stato costruito accanto a più di 15 condomini.
“Se vivi lì”, ha detto Caballero, “puoi scendere a piedi, prendere la tua assicurazione, fare le tue operazioni bancarie, fare la spesa. La proposta di legge della Caballero non è passata, cosa che lei ha attribuito alle sessioni accelerate a cui è stata sottoposta la legislatura sulla scia delle regole del “shelter-in-place”. Semplicemente non c’era tempo per affrontare i punti sollevati da altri legislatori, ha detto. Caballero sta rielaborando il disegno di legge sulla base del feedback ricevuto e spera che passi nel 2021.
“La gente ha perso l’alloggio sin dalla recessione”, ha detto Caballero. “Quando così tante persone hanno perso le case che avevano un valore gonfiato, ci sono investitori che comprano le case. Qui, a livello locale, c’è un vero bisogno di piccole unità in modo che la gente possa. mettere il piede nella porta.”
‘Somewhat trapped’
Gli agenti immobiliari Anita Madison e Kim DiBenedetto lavorano rispettivamente nelle società sorelle Monterey Coast Realty e Carmel Realty Co. Carmel Realty si concentra sul marchio di lusso e elenca solo case oltre 1 milione di dollari, mentre Monterey Coast si concentra su proprietà che sono meno di 1 milione di dollari.
Confrontando le vendite e i prezzi trimestre per trimestre e anno per anno, DiBenedetto ha detto che i numeri che hanno visto sono “folli”, una volta che sono stati in grado di iniziare a mostrare di nuovo le case. Molti dei loro clienti vengono da San Jose e San Francisco, ha detto, semplicemente ce ne sono di più. Stanno anche ottenendo più acquirenti da Los Angeles di quanto non vedano di solito, ha detto.
Mentre in genere questi acquirenti sarebbero alla ricerca di una seconda casa, molti di loro la stanno trasformando nella loro residenza primaria, ha detto DiBenedetto.
“Quello che si vede davvero, anche nelle fasce di prezzo più abbordabili, come East Garrison e le Dune, un’enorme percentuale di questi sono persone che lavorano nella Silicon Valley”, ha detto DiBenedetto. “Normalmente comprano un po’ più a nord, come a Marina, ma ora non devono nemmeno fare i pendolari.
Il tasso di infezione relativamente basso nella contea di Monterey, e in particolare sulla penisola, insieme alla facilità di accesso all’aria aperta, è stata una grande attrazione per molti dei clienti di Madison, quando guardavano le città congestionate della Bay Area. Anche a San Francisco e San Jose, il costo dei grattacieli e degli appartamenti è sceso, mentre i prezzi delle case unifamiliari sono saliti.
“Se hai intenzione di pagare quello che costa vivere in città, puoi invece stare qui, probabilmente per meno, lavorare da casa, ed essere in un posto che è molto più tranquillo”, ha detto Madison.
“Volevano solo uscire dalle grandi città”, ha aggiunto DiBenedetto. “
DiBenedetto ha ricordato una famiglia a cui ha venduto, che ha acquistato una seconda casa nella contea di Monterey in modo che il figlio, che aveva problemi di salute preesistenti, avesse una minore possibilità di esposizione al COVID-19 rispetto a San Francisco.
Mentre gli alloggi di lusso sono una parte importante del mercato, ha detto Huerta del MBEP, la contea è rimasta molto indietro rispetto ai suoi obiettivi di costruire alloggi a prezzi accessibili, che aiuterebbero a diffondere la popolazione dei lavoratori agricoli e ad abbassare gli affitti, così come la diffusione del COVID-19.
Perché questo accada, ha detto, i funzionari eletti a livello di città e di contea hanno bisogno di trovare la volontà politica di fare grandi cambiamenti: snellire i permessi e la zonizzazione e raccogliere o riassegnare fondi per più alloggi a prezzi accessibili.
Finora, ha notato Huerta, la contea di Monterey è stata più propensa a dare il via libera a sviluppi abitativi di lusso che ad alloggi moderati o accessibili.
Senza una sorta di intervento del governo, un grande gruppo di persone si troverebbe peggio dopo la pandemia, ha detto Huerta.
“Siamo una di queste aree del paese che stanno vedendo e vedranno più di un recupero a forma di ‘K’, dove si hanno percorsi divergenti”, ha detto Huerta. “Un percorso per le persone che andranno bene: acquirenti e proprietari di case che hanno abbastanza soldi per comprare le case più alte. E poi c’è l’altra estremità della ‘K’, dove le persone stanno soffrendo e soffriranno di più. Queste persone avranno affitti più alti e (saranno) incapaci di comprare.
“Il recupero peggiorerà per loro.”
Kate Cimini è una giornalista del The Salinas Californian che si occupa di ag, alloggi e salute. Ha riportato questa storia con il supporto della California Fellowship attraverso l’USC Annenberg Center for Health Journalism. Danielle Fox, redattrice di Annenberg, ha contribuito alla realizzazione di questa storia.
Questo articolo fa parte di The California Divide, una collaborazione tra le redazioni giornalistiche che esamina la disuguaglianza di reddito e la sopravvivenza economica in California.