Lorsque Colette Barss a vendu sa maison de Seaside ce printemps, sa nouvelle maison de la région de Garrison Est était sur le marché depuis environ 190 jours. Elle a fini par l’acheter pour environ 60 000 $ en dessous du prix demandé.
Aujourd’hui, cela serait extrêmement improbable.
Le prix de l’immobilier a grimpé en flèche dans tout le pays depuis la pandémie, et la Californie n’est pas à l’abri. Dans l’ensemble de l’État, les prix des maisons ont augmenté de près de 20 % et la côte centrale, un marché immobilier serré au départ, a été encore plus serrée avec des prix en hausse de 25 % en moyenne.
Les résidents les plus riches de San Francisco, San Jose et même Los Angeles inondent les marchés de Redding à la Central Valley, frappant chaque banlieue entre les deux.
Fuyant le refuge étouffant sur place apporté par la pandémie et nouvellement dotés de la capacité de travailler à domicile, les agents immobiliers disent que leurs clients recherchent des plans d’étage plus grands, des lots et un accès à l’extérieur. Un pourcentage plus important que d’habitude achète des propriétés d’investissement qui peuvent servir de maison de vacances, voire de résidence principale, s’ils décident de déménager.
Les agents immobiliers affirment que leurs clients sont prêts à négocier férocement pour une maison, voire à arriver au-dessus du prix demandé avec une offre entièrement au comptant – ce qui est souvent rendu possible par la vente de maisons dans des régions coûteuses sur le départ.
Bien que cela conduise à un afflux de propriétaires terriens plus riches, cela prive les locataires locaux – des acheteurs potentiels – du marché, disent les experts.
« C’est contre-intuitif’
Barss a vendu sa maison en « quarantaine profonde ». Ils ont mis la maison sur le marché peu avant les ordres de mise à l’abri, puis elle est restée « intacte » pendant 30 jours, les agents immobiliers étant empêchés d’organiser des journées portes ouvertes. Une fois les ordres levés, cependant, Barss a dit qu’elle s’est vendue en deux mois.
« C’était vraiment stressant, je suppose », a déclaré Barss. « Sotheby’s avait mis en place ces procédures… de désinfection. Ils avaient ce petit kit dans notre maison avec du Lysol et des lingettes désinfectantes, et l’agent immobilier désinfectait toujours tout. Cela m’a permis de me sentir mieux par rapport à tout cela. »
Le plus difficile, selon Mme Barss, était de vivre dans sa maison pendant qu’elle était exposée. Où pouvait-elle aller lorsque des acheteurs potentiels se présentaient ?
« J’ai juste conduit autour », a-t-elle dit. « Où êtes-vous censé aller lorsque l’abri sur place était en cours ? »
Pour autant, la pandémie a stimulé les acheteurs et les vendeurs. À travers les États-Unis, les ventes de maisons et les prix sur tout, des nouvelles constructions aux condos, ont grimpé en flèche depuis le début des fermetures.
Sur certains marchés, les nouvelles inscriptions durent des heures, si le prix est correct.
Un communiqué du Bureau du recensement américain et du Département du logement et du développement urbain a montré que le nombre de maisons nouvellement construites vendues à l’échelle nationale était de 41,5 % plus élevé en octobre que l’année dernière, bien qu’il ait légèrement baissé par rapport à septembre.
Les statistiques actuelles sur les ventes et les prix compilées par l’Association des agents immobiliers de Californie (CAR) montrent que les prix des maisons dans tout l’État en octobre ont augmenté de plus de 17 % par rapport à la même période il y a un an, et le prix de vente moyen est supérieur à 700 000 $.
L’offre est la plus faible depuis des années, indique le rapport de CAR. Les maisons californiennes ne passent en moyenne que dix jours sur le marché.
Les données de CAR montrent que la côte centrale a connu la plus forte augmentation des prix en Californie, avec une hausse moyenne de 25 % d’une année sur l’autre.
Les données fournies par la Monterey Coast Realty et la Carmel Realty Company ont étayé ce constat. Bien que les prix soient les plus élevés dans les parties déjà cossues de la péninsule, les sociétés immobilières ont indiqué que le troisième trimestre de 2020 était l’un des trimestres les plus actifs de l’histoire de leur marché.
L’agent immobilier Juliette (Jette) Ferguson de Sotheby’s International a aidé Barss à vendre et à acheter ses deux maisons. Elle a dit qu’elle a vu cette bulle commencer au printemps, peu de temps après la levée des restrictions de fermeture sur les expositions de maisons.
Ferguson dit que, d’après son expérience, les acheteurs ont tendance à signer des contrats pour une moyenne de 50 000 $ au-dessus de la demande pour les maisons dans la gamme de 600 à 800 000 $. Elle essaie de les aider à prendre les meilleures décisions possibles en fonction de sa compréhension du marché immobilier, mais elle a été un peu contrariée par la force du marché.
« C’était contre-intuitif », a déclaré Ferguson. « Je ne m’attendais pas à ce que le COVID fasse augmenter le marché. Les taux d’intérêt sont bas… et tous les signes sont là pour indiquer qu’il devrait baisser, mais il est toujours stable et en hausse.
« C’est toujours leur choix, mais je suis franche et je dirai si je le ferais ou non à ce moment-là… mais j’ai peur de le dire à ce stade », a-t-elle déclaré. « Je ne veux pas me tromper et qu’ils n’achètent pas et que ce soit plus. »
Encombrement et COVID-19
Le comté de Monterey était déjà tendu, avec des prix élevés des maisons, des terres agricoles abondantes et un manque de nouveaux développements entassant trop de gens dans trop peu de maisons.
Entre 2006 et 2018, le revenu médian des ménages en Californie a augmenté de 6,4 %, mais le revenu réel moyen des 20 % de ménages les plus modestes a chuté de 5,3 %. Au cours de cette même période, le coût du logement a augmenté de plus de 8 % par rapport à 2017.
Ceci a entraîné une augmentation des maisons croulant sous les fermes avec des générations de membres de la famille.
Sur la base des données 2011-2015 du projet de données et d’indicateurs des communautés saines, le département de la santé publique de Californie a constaté qu’en Californie, 8.2 % des ménages sont considérés comme surpeuplés, ce qui, selon les responsables de la santé, peut entraîner un risque plus élevé de COVID-19 parmi les occupants.
Le comté est resté classé au niveau violet – la classification californienne pour un taux de cas de sept diagnostics par jour pour 100 000 personnes, le taux le plus élevé – depuis l’annonce des ordres de mise à l’abri en mars.
Dans le comté de Monterey, le taux de ménages surpeuplés s’élève à 12,7% et les ménages latinos de Californie sont les plus susceptibles d’être surpeuplés, à 20,1%. En revanche, seulement 1,7 % des ménages blancs sont surpeuplés.
Dans le comté de Monterey, environ 75% des personnes diagnostiquées avec le COVID-19 sont latinos ou hispaniques, selon les données sanitaires du comté.
Selon une fiche d’information publiée en 2015 par des chercheurs de l’université d’État de San Diego et du Center for Immigrant Integration de l’université de Californie du Sud, on estime que 18 %, soit un peu moins de 9 000, des 49 000 personnes qui vivent à East Salinas sont des immigrés sans papiers.
Les chercheurs estiment que seulement environ 23 % des immigrés sans papiers ont une assurance maladie, contre 63 % de la population née aux États-Unis, à l’exclusion des immigrés avec papiers. En tant que tels, ils peuvent être moins susceptibles de profiter des soins de santé disponibles.
Une analyse de 2019 des données du Bureau du recensement par le California Budget and Policy Center a révélé une inégalité économique à l’échelle de l’État, ce qui fait que des millions de personnes ne peuvent pas payer les factures de base. Cette inégalité économique s’est accrue s’est accrue depuis qu’une grande partie des États-Unis a volontairement fermé ses portes pour endiguer la propagation du virus. À ce titre, l’État et divers comtés ont mis en place des moratoires sur les expulsions pour non-paiement de loyer, des protections qui doivent expirer en janvier.
Ceci, selon le directeur du logement du Monterey Bay Economic Partnership (MBEP), Matt Huerta, pourrait être un désastre pour les gens dans des situations déjà tendues.
« Il y a des données nationales qui sortent et qui disent que des millions de personnes sont préoccupées par leur capacité à payer leur loyer le mois prochain », a déclaré Huerta. « Nous verrons des preuves anecdotiques l’année prochaine. Nous ne savons pas combien de personnes sont en retard sur leur loyer, mais ces protections de l’État s’éteignent à la fin du mois de janvier.
« Il sera essentiel que l’État joue un rôle pour intervenir auprès des résidents les plus vulnérables de notre communauté afin que nous n’exacerbions pas l’urgence sanitaire avec un flot d’expulsions », a-t-il ajouté.
La sénatrice d’État de Californie Anna Caballero (D-Salinas) a lancé au printemps la loi sur les maisons de quartier (S.B. 1385) qui, espère-t-elle, aiderait à créer plus de logements dans la région tout en n’empiétant pas sur les terres agricoles essentielles.
« Cette pandémie ravage la communauté des travailleurs agricoles latinos en raison du manque de logements abordables, et les gens sont obligés de doubler et de tripler leur salaire parce qu’il faut plusieurs salariés pour pouvoir payer les loyers à l’heure actuelle », a déclaré Caballero.
« C’est effrayant », a déclaré Caballero. « L’essentiel est que ce dont nous avons désespérément besoin, ce sont des unités de logement que les gens peuvent se permettre et qui fonctionnent réellement dans la communauté. »
Le projet de loi de Caballero aurait transformé des magasins à grande surface sous-performants ou vacants — comme K-Mart ou Toys ‘R Us — en condos ou en appartements. Elle espérait que cette approche créerait de nouveaux logements praticables à pied tout en maintenant les gaz à effet de serre à un faible niveau, et en transformant des curiosités vacantes en une aubaine pour la communauté.
Un développement similaire a déjà eu lieu dans le quartier Creekbridge de Salinas, où une épicerie Safeway a été construite à côté de plus de 15 condos.
« Si vous habitez là, a déclaré Caballero, vous pouvez descendre les escaliers, prendre votre assurance, faire vos opérations bancaires, faire vos courses. Si vous ne vivez pas là, vous ne sauriez jamais (qu’ils sont là). »
Le projet de loi de Caballero n’est pas passé, ce qu’elle attribue aux sessions accélérées auxquelles l’Assemblée législative a été soumise dans la foulée des règles de l’abri en place. Il n’y avait tout simplement pas le temps d’aborder les points soulevés par les autres législateurs, a-t-elle dit. Caballero retouche le projet de loi en fonction des commentaires qu’elle a reçus et espère qu’il sera adopté en 2021.
« Les gens perdent leur logement depuis la récession », a déclaré Caballero. « Quand tant de gens ont perdu des maisons dont la valeur était surgonflée, vous avez des investisseurs qui achètent des maisons. Ici, localement, il y a un réel besoin de petites unités pour que les gens puissent. mettre le pied dans la porte. »
« Un peu piégé’
Les agents immobiliers Anita Madison et Kim DiBenedetto travaillent respectivement dans les sociétés sœurs Monterey Coast Realty et Carmel Realty Co. Carmel Realty se concentre sur la marque de luxe et ne répertorie que les maisons de plus d’un million de dollars, tandis que Monterey Coast se concentre sur les propriétés de moins d’un million de dollars.
Comparant les ventes et les prix d’un trimestre à l’autre et d’une année à l’autre, DiBenedetto a déclaré que les chiffres qu’ils ont vus sont « fous », une fois qu’ils ont pu recommencer à montrer des maisons. Beaucoup de leurs clients viennent de San Jose et San Francisco, dit-elle, ils sont tout simplement plus nombreux. Ils reçoivent également plus d’acheteurs de Los Angeles que ce qu’ils voient habituellement, a-t-elle dit.
Alors que typiquement ces acheteurs recherchent une résidence secondaire, beaucoup d’entre eux en font leur résidence principale, a dit DiBenedetto.
« Ce que vous voyez vraiment, aussi, même dans les points de prix plus abordables, comme East Garrison et les Dunes, un énorme pourcentage de ceux-ci sont des personnes qui travaillent dans la Silicon Valley », a déclaré DiBenedetto. « Normalement, ils achètent un peu plus au nord, comme à Marina, mais maintenant ils n’ont même pas à faire la navette. Ils disent : ‘Je peux acheter n’importe où' »
Le taux d’infection comparativement bas dans le comté de Monterey, et particulièrement sur la péninsule, ainsi que la facilité d’accès au plein air ont été un énorme attrait pour de nombreux clients de Madison, lorsqu’ils ont regardé les villes congestionnées de la Bay Area. À San Francisco et San Jose, également, le coût des condos et des appartements en hauteur a baissé, tandis que les prix des maisons individuelles ont grimpé.
« Si vous allez payer ce qu’il en coûte pour vivre en ville, vous pouvez être ici à la place, probablement pour moins cher, travailler de chez vous, et être quelque part qui est beaucoup plus discret », a déclaré Madison.
« Ils voulaient juste sortir des grandes villes », a ajouté DiBenedetto. « Si vous vivez dans une tour d’habitation, ils se sentaient quelque peu piégés. »
DiBenedetto se souvient d’une famille à qui elle a vendu, qui a acheté une résidence secondaire dans le comté de Monterey afin que leur fils, qui avait des problèmes de santé préexistants, ait moins de chances d’être exposé au COVID-19 qu’à San Francisco.
Alors que le logement de luxe est une partie importante du marché, Huerta de MBEP a dit, le comté a pris beaucoup de retard sur ses objectifs de construction de logements abordables, ce qui aiderait à répartir la population des travailleurs agricoles et à réduire les loyers, ainsi que la propagation du COVID-19.
Pour que cela se produise, a-t-il dit, les élus au niveau de la ville et du comté doivent trouver la volonté politique de faire de grands changements : rationaliser les permis et le zonage et lever ou réaffecter des fonds pour plus de logements abordables.
Jusqu’à présent, a noté M. Huerta, le comté de Monterey s’est montré plus enclin à donner le feu vert à des projets de logements de luxe qu’à des logements modérés ou abordables.
Sans une sorte d’intervention du gouvernement, un grand groupe de personnes se retrouverait dans une situation pire après la pandémie, a déclaré M. Huerta.
« Nous sommes l’une de ces régions du pays qui voient et vont voir davantage une reprise en forme de « K », où vous avez des sortes de chemins divergents », a déclaré Huerta. « Un chemin pour les personnes qui vont bien s’en sortir : les acheteurs et les propriétaires qui ont assez d’argent pour acheter des maisons plus chères. Et puis vous avez l’autre extrémité du ‘K’, où les gens souffrent et vont souffrir davantage. Ces personnes auront des loyers plus élevés et (seront) incapables d’acheter.
« La reprise va empirer pour eux. »
Kate Cimini est journaliste au Salinas Californian et couvre l’agriculture, le logement et la santé. Elle a réalisé ce reportage avec le soutien de la bourse californienne du Centre Annenberg pour le journalisme de santé de l’USC. La rédactrice de l’engagement d’Annenberg, Danielle Fox, a contribué au soutien de l’engagement à cette histoire.
Cet article fait partie de The California Divide, une collaboration entre les rédactions qui examinent les inégalités de revenus et la survie économique en Californie.